登記簿名義人と売主が同じでなければ不動産は売却できません。
一般的なケースだと相続。
登記簿名義人が他界されたお父様だったとしたならば、遺産分割協議書（相続人全員の実印での押印+相続人全員の印鑑証明書が必要）を作成し不動産の名義を相続人に変更する必要があります。法務局に行きご自身で手続きする事も可能ですが、司法書士に依頼する事も可能です。
一般的な相続を司法書士に依頼する場合、概ね5万円～10万円の報酬＋登録免許税が必要になります。
ご自身で手続きをする場合でも登録免許税は必要になります。

売却物件に住みながらでも、販売活動は可能ですが
確実に売れにくくなります。
売れにくくなる=相場より安くないと売れない
不動産を購入する方は物件の内見をします。
その際に入居中の物件にずけずけと入って行き、クローゼットの中を平気に覗けないものです。
一般的には空家の状態にし、荷物を片付け、最低限の修繕やクリーニングを行った方が高値で売却できる可能性は高くなります。ただ依頼者様のご事情もありますので、ご相談頂ければ柔軟に対応致します。

残債があったとしても、不動産を売却した金額で返済が出来れば 何の問題もないです。
売買金額で残債を返済できない場合はどこかでお金を用立てる必要があります。
親兄弟から借りる、銀行のフリーローンから借りる、等々。
住み替えの場合は、新しく購入する住宅ローンに旧住宅の残債分 を含めて借入できる金融機関もありますが、購入と売却のスケジュールを合わせる必要があり、中々シビアな手続きになります。まずは売却予定金額とそれに伴う経費を算出した上で売却方針を決めて行きます。

境界の明示は売主が行わなければなりません。
不動産の購入時に立ち合い証明書や地積測量図が発行されており、現地にも境界標がハッキリしている場合には特段不要ですが、境界を明示できない場合には、土地家屋調査士に依頼をして境界確定測量の実施が必要となります。
金額は一般的な住宅地で25万円～30万円程度

古屋ありの土地売買の場合3パターンあります。

• 1現況で売買、家屋解体費用は買主負担

  メリット

  • 売買前に売主の資金の持ち出しがない。

  デメリット

  • 古屋ありで販売するので、買主の新築時のイメージが湧きにくくなる。
  • 買主の資金の持ち出しが多くなり、手続きが増え心理的負担も多い。

• 2現況で売買、家屋解体費用は売主負担

  メリット

  • 売買前に売主の資金の持ち出しがない。

  デメリット

  • 古屋ありで販売するので、買主の新築時のイメージが湧きにくくなる。
  • 売買後（決済前）に資金の持ち出しが発生する。

• 3家屋解体、更地で売買、家屋解体費用は売主負担

  メリット

  • 更地で販売するので、買主の印象が良くなり、新築時のイメージを持ちやすくなる。

  デメリット

  • 売買前に売主の資金の持ち出しがある。

売主様の販売事情にもよりますが、更地にしておいた方が売れやすい傾向にあります。
ただ、家屋解体を行うと、固定資産税が高くなる場合がありますので、注意が必要です。

中古住宅の売買の場合、売主様が個人の場合、瑕疵担保責任を免責にて契約する事が可能です。瑕疵担保責任の免責を簡単に説明すると「建物に不具合があっても売主は責任を負わない」と明記する事です。
売主様は責任を逃れますが、自己責任と言われた買主様は不安を覚えます。
インスペクション（建物状況調査）を行っておけば、第三者から見た建物の状況が明示され、買主様も建物状況を理解した上で、購入の決断ができます。費用は60,000円～（建物の大きさや検査項目により金額は変わります）