良い物件の定義。
不動産を購入する事は人生で初めての経験の方がほとんどです。
「おすすめの物件はありませんか？」なんて聞かれることもあります。
人によって良い悪いが違うので何とも言えません・・・
ではつまらない回答ですよね。
個人的な背景は無視して良い物件、悪い物件の定義を勝手にします。
大事なのはリセールバリューですね。
10年後、20年後に売ったり貸したりしたときの金額がいくらか？
支出に対していくらの収入が見込めるかですね。
例えば2,200万円の物件を購入して、15年後に賃貸したとします。
（※原則住宅ローン返済中の賃貸事業はNG）
月額120,000円で賃貸できると年間で1,440,000円の収入。
1,440,000円÷22,000,000円×100=年利6.54%
利回り6.54%の物件を購入したことになります。
世に出ている金融商品（株とか国債とか投資信託とか）で年利6％越えの商品は元本割れのリスクが非常に高い高額利回り商品です。
お金の事だけ考えれば上記の2,200万円の物件は良い物件に定義されます。
悪いと定義される物件は4,000万円で購入した物件を同じように120,000円で賃貸するケース。
1,440,000円÷40,000,000円×100=3.6%
金融商品でみれば利回り3.6%の商品は悪くはないですが、不動産投資で3.6%の商品を買う人はまずいないです。
「4,000万円で購入した住宅なんだからもっと高く貸せるのでは？」と思う方もいらっしゃると思いますが、群馬県と言う立地で戸建ての賃貸事業を行うときにはどんなに高く貸せたとしても15万円程度が限界です。
そして立地は高崎駅まで徒歩圏内と言う条件まで付きます。
住宅を4,000万円で購入した時点で投資としては落第です。
誤解しないで頂きたいのは4,000万円の住宅を購入する事が失敗と言うわけでは無く、自分が住宅に求める事は「消費」なのか「浪費」なのかと言う視点。
長くなったので、すみません次回のブログに続きます。
