不動産投資について考える④
つまらない不動産投資の話の続きですが、サラリーマンで不動産投資を始めたい方は、まずはご自身の実家の活用や、身内で不動産を処分したい人を探してみればいかがか？
よくある話は「こんなボロボロの家誰も住まないよ」とか「場所が悪いからダメだよ」とか話を聞きます。
リフォームをするとか、更地にして賃貸住宅を建てる術はあります。
不動産の取得費が実家の相続なら実質0円で済むのだから、500万円かけてリフォームをして、家賃50,000円で貸出すれば、年間600,000円 表面利回り12％と言う優秀な投資物件に成り代わります。
500万円位なら融資も受けやすい。
更地に賃貸住宅を建てる場合でも建物代金だけの融資なら、土地+建物で融資を受ける場合よりはるかに銀行の見立てが優しい。
新築で建てる場合は某有名アパートメーカーで建築すると、家賃保証が付いてくる代わりに、高い高い高い建築費を払う必要が出てきます。
家賃保証と聞くと聞こえ良いですが、実際は家賃保証と言う名のピンハネ業です。
なぜ、私からディスられるピンハネ業のアパートメーカーに依頼する人が多いかというと、この場合は相続税対策。
簡単に書くと5,000万円の評価のある土地にアパートを建てると、不動産評価額が下がります。
仮に5,000万円の評価額の土地+現金3,000万円合計8,000万円の資産があるとすると、何もしなければ8,000万円に対して税率を計算します。
5,000万円の土地に3,000万円のアパートを建てると、同じ8,000万円でも不動産評価額は5,000万円程度に圧縮できます。
本当に簡単に・・・
詳しくはご自身でお調べください。
なのでサラリーマン大家を目指す人は相続税対策は不要なので、家賃保証のない賃貸住宅を選択するべきです。
身内を活用する事が難しい人は、弊社が良く販売している建売住宅もタイミングによってはそこそこ優秀な投資物件になります。
弊社も新築建売住宅を購入して賃貸事業を行っています。
率直に書くと、取得費1,800万円 家賃12万円 年間家賃144万円 表面利回り8%とそこそこ優秀です。
借入1600万円 金利1.5% 毎月支払い77,207円
手残り42,793円
自己資金200万円掛かっていますが、如何ですかね？
全てを知っているかのように書いていますが、実際のところ私も蓋を開けないと結果が分かりません。
自分で考えて実行するしかないんですよね。
ただ、チャンスが眠っている事も間違いのない事実。
でも、実行するのはかなり困難。
勇気が必要なんですよね、だから前回のブログになります。
こんな話に興味があれば、ご連絡ください。
お話は聞けますし、私の持論は話せます。
結果にコミットできませんが・・・
