将来的に実家などの不動産を相続することになった際、売却手続きの進め方や税金のことで不安を感じてはいませんか。
相続手続きは、放置してしまうと税制上の優遇措置を受けられなくなったり、思わぬトラブルに発展したりするリスクがあります。
本記事では、相続した不動産を売却するための手続きの流れや税金の知識、さらに注意点について解説いたします。
スムーズに資産を承継し、損のない売却を目指したい方は、ぜひご参考になさってくださいね。
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相続不動産を売却する際の流れ
相続した不動産の売却を検討する際、まずは、全体的な手続きのスケジュール感を把握することが重要です。
はじめに、相続開始から売却完了までの手順や必要書類について、解説していきます。
売却までの主な流れ
相続が始まったら、まず遺言書の有無を確認し、自筆遺言がある場合は家庭裁判所で検認手続きをおこないます。
次に、戸籍を収集して相続人を確定し、財産一覧を作成することで、その後の話し合いが進めやすくなります。
不動産を売却して分ける「換価分割」をおこなう際は、相続人全員の合意を得た遺産分割協議書の作成が必要です。
協議が整ったら相続登記で名義を変更し、不動産会社と媒介契約を結んで売却活動に入ります。
なお、査定には、データ中心の「机上査定」と現地を確認する「訪問査定」があり、物件の状況を伝えることで、納得のいく価格を設定できます。
全体の目安としては、協議に数か月、登記に1〜2か月、販売に3〜6か月ほど見込むと良いでしょう。
必要書類と取得方法
相続手続きでは公的な書類が多く求められるため、早めに準備を整えておくのが、スムーズに進めるためのコツです。
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本は、本籍地が複数ある場合、集めるのに1か月以上かかることがあります。
2024年から始まった「広域交付制度」により、最寄りの役所でまとめて請求できるようになりましたが、「相続人本人が窓口に行く必要がある（代理人は不可）」などの条件があります。
司法書士に依頼する場合は従来通りの収集方法となるため、どちらが早いか事前に確認しておきましょう。
あわせて、相続人全員の戸籍謄本や印鑑証明書、住民票、固定資産評価証明書なども揃えておきます。
土地測量は立ち会いを含め2〜3か月要することが多いため、売却を見据えて早めに着手することが大切です。
媒介契約と売出期間
売却を依頼する媒介契約には、大きく分けて3つの種類があり、ご自身の希望に合わせた選択が可能です。
1社のみに依頼する「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」は、定期的な報告や手厚いサポートを、受けられる点が魅力となります。
一方で、複数社に依頼することができる「一般媒介契約」は、窓口を広げられるため、多くの情報に触れたい方に適しています。
物件情報共有システムへの登録状況を定期的に確認しながら、不動産会社と二人三脚で、最適な販売戦略を練っていきましょう。
なお、売出し中の維持費については、プランの見直しや停止手続きをおこなうことで、効率的に管理することができます。
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不動産売却益にかかる税金の計算と控除・特例の活用
前章では、相続した不動産売却の手順について述べましたが、実際に売却するとなると、手元に残るお金や費用面も気になりますよね。
ここでは、売却益にかかる税金の計算方法や節税に役立つ控除、特例について解説いたします。
税額計算と取得費加算
相続不動産を売却した際の税金は、「譲渡所得」を基準に計算されます。
譲渡所得は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いた金額をもとに、所得税や住民税が算出されます。
取得費には購入代金や当時の諸費用が含まれ、資料がそろっているほど実額を反映しやすくなるでしょう。
また、譲渡費用には、仲介手数料や測量費など、売却のために直接かかった費用が該当します。
なお、相続税を納めている場合は、相続税申告期限から3年以内の売却で、取得費加算の特例を利用できる可能性があります。
控除や特例の適用条件
売却益を抑えるためには、各種控除や特例を正しく理解し、活用できるか検討することが重要です。
代表的なものに、相続人自身が住んでいた家を売却する場合に適用できる居住用財産の「3,000万円特別控除」があります。
また、被相続人が住んでいた家を売却する場合は、条件を満たせば相続空き家の特例を利用できる可能性があります。
なお、譲渡価格が1億円以下であることなど要件が定められているため、事前の確認が欠かせません。
必要書類の取得や特例の併用可否については、早めに専門家へ相談すると安心です。
最新税制と申告時期
売却した翌年の2月16日から3月15日の間には、管轄の税務署にて、確定申告の手続きが必要です。
申告の際には、売買契約書や仲介手数料の領収書、代金の内訳を記した精算書などの書類を準備しておきましょう。
また、近年の法改正により、価格が低い物件の仲介報酬に関するルールが整備され、柔軟な取引が可能になりました。
媒介契約を結ぶ際に、報酬の内訳についても詳しく説明を受けておくと、より安心して手続きを進められます。
なお、書類は取得先によって発行時期が異なるため、あらかじめチェックリストを作って、すべて揃えておきましょう。
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相続不動産を売却する際の注意点
ここまで、不動産売却の流れや税金について解説しましたが、予期せぬ事態を防ぐための、管理方法も事前におさえておきましょう。
最後に、登記義務化や契約時の責任範囲など、売却時にとくに気をつけたい注意点について解説していきます。
相続登記義務化と安心の手続き
2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に申請する必要があります。
この期限内に登記を済ませておくことで法的要件を満たし、不動産を安心して管理することができます。
また、名義が整えば、金融機関との手続きや引渡しもスムーズに進むでしょう。
そのため、まずは登記事項証明書を取得し、名義や住所が最新か確認することが大切です。
名義が古い場合や相続人が複数いる場合は、司法書士に相談し、協議内容と申請内容を一致させて進めましょう。
契約責任範囲の明確化
安心して取引を進めるためには、引渡し後の責任範囲を明確にして、お互いに納得したうえで契約することが欠かせません。
建物の状態を客観的に把握できる建物状況調査を活用すれば、買主への信頼感も格段に高まるでしょう。
また、修繕履歴や設備の取扱説明書をまとめ、給湯器などの使用状況も記録しておくと、説明がより丁寧になります。
あらかじめ、物件状況報告書や付帯設備表などの書類を準備しておくと、情報の抜け漏れを防ぐことができて安心です。
買主に伝えるべき告知事項は、不動産会社としっかりと共有し、重要事項説明に反映させることが、円満な取引への近道となります。
円滑な遺産分割と維持管理
共有名義の不動産を売却する場合、共有者全員の同意が必要になるため、あらかじめ売却方針を共有しておくことが重要です。
代表者を決めて窓口を一本化することで、連絡体制が整い、売却の準備が格段に進めやすくなるでしょう。
まずは、相続人全員でしっかりと話し合い、費用の負担割合などを合意書として残しておくことが大切です。
なお、意見の調整が必要な場合は、家庭裁判所の調停などを利用して、専門的な助けを借りる方法もあります。
売却までの維持費については、各種キャンペーンを上手に活用することで、負担を抑えながら管理できるでしょう。
このように、一歩ずつ準備を進めながら、納得のいく形での不動産売却を目指していきましょう。
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まとめ
相続開始後は遺言確認や分割協議を経て登記を完了し、媒介契約を結んで売却へと進むのが基本の流れです。
売却で得た利益には税金がかかりますが、翌年の確定申告で3,000万円控除や取得費加算の特例を利用すれば、納税額を抑えることが可能です。
2024年4月から義務化された相続登記を期限内におこない、物件状況を正確に伝えて契約不適合責任に備えることが、トラブルのない売却へつながるでしょう。
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株式会社三方舎
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