不動産投資について考える。②
第2回目です。
このブログを読む前に前回のブログに目を通して頂けると幸いです。
不動産投資は結構ハードルが高いです。
サラリーマン大家さんもいらっしゃいますが、まず銀行からの借入が難しい。
事業者だと会社でまとまったお金の融資を受ける事ができますが、私の知る事業家大家さんは会社の業績も良い。
そうなると、サラリーマンが事業を起こして会社の業績を良くして、銀行から融資を受けてアパート経営をする。
なかなか難しいですよね。
所得層の高いエリートサラリーマンなら多少の借入をすることはできると思いますが、仮に3,000万円のアパートを購入したシュミレーションをすると・・・
3,000万円借入 金利2％ 20年返済 利回り10％
毎月返済額 151,765円
毎月収入 250,000円（満室）-10％（空室考慮） 225,000円
固定資産税 240,000円（年額） 20,000円（月額）
管理料 225,000×5％+税 12,375円
振込手数料 880円
225,000円-151,765円-20,000円-12,375円-880円=39,980円
利回り10％の不動産を購入してもなんだかんだ手取りが40,000円弱
そしてこの中から修繕費も捻出しなければなりませんし利益に対して税金も掛かります。
全然良い事がないように感じますが、3,000万円の規模が3億円になるとどうか？
単純に0が一つ増えます。
40,000円弱の利益が400,000円弱の利益になります。
そう、結局は株式投資などと同じである程度の規模の投資をしないとあまり意味がない。
個人で億単位の借入をできる人など稀ですし、そこまでのリスクを取れる人もほぼいないでしょう。
しかし、途中で売却をする事を加味するとどうなるか？
3,000万円で購入して10年で売却。
ざっくり1500万円超の残債が残ってます。
2,000万円で売却できれば10年後に500万円手元に残ります。
こんな甘い話があるのか？と思う方も多いとは思いますが、物件次第でこれは可能です。
実際弊社でも私の理論を検証するべく、不動産投資を始めてます。
不動産投資について語るにはまずは自分が経験しないと説得力がありませんからね。
株でも、不動産でも結局は10年20年の長期目線で考えないと失敗するように感じます。
所詮は凡人。
凡人は凡人らしく地道な将来設計を行い、確実に20年後には投資をしなかった人と差が付けられるような作戦を実行したいですね。
